Nog snel een woning kopen om fiscaal voordeel op te strijken?

Even mezelf citeren. Daags voor Sinterklaas vorig jaar schreef ik op deze blog: Als er in de krant staat: ‘Woonbonus blijft tot 2015′, dan vind ik dat natuurlijk tof dat ze dat zeggen. Maar wat lees ik écht? Dat het vanaf 2015 niet uitgesloten is dat de fiscale aftrek van je hypothecaire lening er niet meer zal zijn . Een half jaar later is dat mogelijke scenario werkelijkheid geworden. In het Vlaamse regeerakkoord staat dat het fiscaal cadeau op een hypothecaire lening een flink pak kleiner wordt. Wat nu? Loont het de moeite nog snel een eigen huis te kopen, vóór de nieuwe regeling op 1 januari 2015 van kracht wordt? Of was die woonbonus eigenlijk geen écht cadeau?

Hoezo: die woonbonus geen echt cadeau? Eenvoudig: omdat hij de prijzen van woningen de lucht in drijft. En dat is dan weer het gevolg van het feit dat zowat alle kopers omgekeerd rekenen: niet in termen van aankoopprijs, maar in termen van maandelijkse afbetalingen, waarbij ze voor het gemak meteen rekening houden met de fiscale bonus. Dat weten verkopers van immobiliën ook en dus stijgt de prijs van vastgoed in tijden van lage rentes en hoog fiscaal voordeel. Vrij vertaald: omdat wie geld leent meer kan lenen voor eenzelfde maandelijks bedrag, kunnen verkopers gemakkelijker de prijzen laten stijgen. Dus wie gaat nu lopen met de winst? Niet de koper. Wel wie handelt in vastgoed.

Tussen haakjes: wie wél voordeel doet bij de huidige lage rentevoeten, zijn mensen die een paar jaar geleden een eigen woning kochten en voor wie het nu nuttig is om een herziening te vragen van hun lening. Dat is zeker zo voor wie leende tegen een vaste rentevoet.

Die lage rente zal nog wel een tijd tegen de bodem aan schurken. Maar het terugschroeven van het fiscaal voordeel op woonleningen hoeft niet per definitie rampzalig te zijn voor wie op zoek is naar een eigen huis. Zowat alle kranten hebben de afgelopen dagen en weken berekend hoeveel de maatregelen die voorliggen een gemiddeld gezin zullen kosten. Klonk dat onheilspellend! Maar zoals u intussen weet, draaien wij de zaken graag eens om.

Laat ons dus opnieuw vertrekken bij de geïnteresseerde koper van een woning. U weet nog: die rekent omgekeerd, in functie van wat hij per maand wil of kan afbetalen. Als hij de vermindering van het fiscaal voordeel in rekening brengt, betekent dat dat hij op zoek moet gaan naar een iets goedkoper huis. En hij niet alleen: zowat alle kandidaat-kopers volgen dezelfde redenering, waardoor de prijzen zouden moeten dalen. (Geen goed nieuws voor beleggers in vastgoed.)

Wat is het gevolg? Laat er ons even een rekenmachientje bij pakken. Stel dat huizen gemiddeld 10 tot 15 procent in prijs dalen. Voor een aankoop van 200.000 euro spreken we dus over 20.000 euro prijsdaling. Die 20.000 euro moet u natuurlijk ook niet ontlenen en dus moet u er ook geen interest op betalen. Tegen een krediet van pakweg 2,3 procent betekent dat dat u 4.924 euro minder interest betaalt. Bijkomend betaalt u ook geen beschrijfkosten op dat verschil, wat bij een groot beschrijf al snel neerkomt op een bijkomende besparing van ongeveer 2.100 euro. Bovendien komt er nog een bonus bij omdat uw schuldsaldoverzekering iets lager zal zijn. Als u de uitgespaarde 20.000 euro op een termijnrekening zet, levert dat u op 20 jaar 8.000 euro op (niet-gekapitaliseerd, met een nettorendement van 2 procent). Tel alles samen: besparing bij aankoop van 20.000 euro + besparing beschrijf van 2.100 euro + 8.000 euro opbrengst van de belegging = een besparing van 30.000 euro, waarvan u het grootste deel meteen in het begin doet.

Met andere woorden: of de hervorming van de woonbonus een slechte zaak is voor de koper, hangt volledig af van de effecten op de vastgoedmarkt. Ons advies voor wie op het punt staat een huis te kopen: misschien toch even de kat uit de boom kijken. Wellicht komen er nog mooie opportuniteiten voor kandidaat-kopers. (Ook omdat wij ervan uit gaan dat de Vlaamse regering nog meer maatregelen genre verminderde woonbonus zullen nemen om het hoofd te bieden aan het overheidstekort en de hoge schuldenberg.)

Een tweede advies: betaalt u momenteel een hypothecaire lening af die u enkele jaren geleden hebt afgesloten, kijk dan zeker na of het niet de moeite loont de lening te herzien.

Het spreekt vanzelf dat wij u daar graag bij helpen.  Wens je uw hypotheek te laten herzien aarzel dan niet ons te contacteren.

Share This:

Comments ( 0 )

    Leave A Comment

    Your email address will not be published. Required fields are marked *